Tie- ja lupajaosto
Pöytäkirja 29.02.2024/Pykälä 11

TIELUPA 29.02.2024 § 11  

512/10.03.00.02/2023  

Valitus koskee Sysmän tie- ja lupajaosto päätöstä 20.12.2023, jolla on hylätty saunarakennuksen poikkeamislupa, lupatunnus 23-0137-POI. Luvanhakija on valittanut päätöksestä.

Valituksessa vaaditaan hylkäävän poikkeamispäätöksen kumoamista ja poikkeamispäätöksen myöntämistä.

 Valitusta perustellaan seuraavasti:

Kiinteistöön kuuluu yksi lomarakennusoikeus RA, saaren länsirannalle sijoitettuna. Rakennuspaikalle on haettu rakennuslupa lomarakennukselle, joka on myönnetty ja tullut lainvoimaiseksi 6.2.2021. Lomarakennuksen rakennustyöt on aloitettu.

Rakentamisalue on kaavoittajan toimesta sijoitettu maastollisesti erittäin vaikeaan paikkaan, kahden kalliojyrkänteen väliin. Lisäksi se on pinta-alaltaan pieni ja alle puolet useiden saaren kiinteistönomistajien rakennuspaikkojen pinta-alasta. Kiinteistöllä on myös kyseenalaisen laaja-alainen luonnon monimuotoisuuteen liittyvä luo-kaavamerkintä. Rantaviivaa on länsipuolella n. 366 m.

Rakennusvalvonnalta on lupahankeen alkuvaiheessa pyydetty ohjausta, miten lomarakennus ja rantasauna voidaan haasteelliselle rakennuspaikalle sijoittaa.

Rakentamaan ryhtyvänä ja hankkeen pääsuunnittelijana olen ehdottanut lomarakennuksen sijoittamista rakennuspaikan takamaastoon, omistamalleni M alueelle rantaosayleiskaavan sallimalla rakennusalueen takarajan siirtämisellä enintään 100 m etäisyydelle rantaviivasta. Tällä tavoin toteutettuna saunarakennukselle olisi jäänyt rakennuspaikka varsinaiselle rakennusalueelle, n. 25 m etäisyydelle rantaviivasta. Tälle

paikalle myönnettiin kuitenkin rakennuslupa lomarakennukselle, joka

teki saunarakennuksen sijoittamisen rakentamisalueelle mahdottomaksi.

Naapurin kanssa on aikanaan sovittu, että rakennukset

 mahdollisimman kauas tämän naapurin rajasta M-alueelle.

Rantaosayleiskaavassa ei ole eritelty mitä luonnon monimuotoisuuden kannalta arvokasta tällä n. 12 ha suuruisella luo-alueella on ja missä laajuudessa. Olen pyytänyt asiasta lausunnon sekä teettänyt luontoarvojen luontotyyppi- ja kasvillisuusselvityksen, joiden tekijäksi valikoitui Sysmän kunnankin käyttämä Suomen Luontotieto Oy.

Lomarakennuksen ja rantasaunan rakentamispaikkoja on etsitty edellisten rakennustarkastajien kanssa. Edellisen rakennustakastajan osoittamaan paikkaan haettiin rakennuslupaa, jonka nykyinen rakennustarkastaja hylkäsi.

Kuntalaisen pitää voida luottaa virkamiesten tasapuoliseen ja

harkintakykyiseen päätöksentekoon. Päätöksenteon tulee perustua

voimassaoleviin säädöksiin eikä omiin mielipiteisiin. Lupahakemusten käsittelyn pitää myös tapahtua ilman perusteettomia viivästyksiä ja mahdolliset hakemuksen virheet ja puutteet tulee esittää hakijalle yhdellä kertaa. Rakennusvalvonnan tehtävä on antaa luvanhakijalle opastusta ja neuvontaa sekä tulkita lakeja ja asetuksia luvanhakijan eduksi ja myöntää rakennusjärjestyksen mukaisesti kohtuullisia poikkeuksia, mikäli ne eivät aiheuta vähäistä suurempaa haittaa ympäristölle tai naapureille. Rakennustarkastajan vaihtuessa, tässä tapauksessa kaksikin kertaa, on edellisen viranhaltijan lausuntojen oltava edelleen voimassa siltä osin, kuin ne eivät ole olleet lain vastaisia tai ovat luvan hakijan etujen mukaisia.

Edellinen rakennustarkastaja ilmoitti, ettei Ely-keskuksen lausuntoa tarvita ja se kuitenkin pyydettiin.

Rakennuspaikan laajentaminen on mahdollista oikeusvaikutteisen rantaosayleiskaavan mukaan. Kuten ELYkeskus toteaa, rakennusalue on ohjeellinen. Sitä voidaan myös suoraan kaavatekstin mukaan laajentaa erityisestä syystä sen takarajan siirtämisellä 100 m etäisyydelle rantaviivasta. Tässä tapauksessa n. 40 metristä 100 metriin. Lisäksi asiaan on saatu toimivaltaisen rakennustarkastajan selvä lausunto.

Rakennusaluetta voidaan laajentaa myös rannan suuntaisesti kaavan mukaisesti.

Rakennuspaikkoja ei olla saunarakennuksen poikkeamislupahakemuksella lisäämässä, vaan saunarakennus sisältyy jo olemassa olevaan RA rakennusoikeuteen. Kaavan toteuttamista eli maanomistajien tasapuolista kohtelua on yleiskaavassa loukattu juuri kiinteistöni osalla. Saaressa on toisilla

maanomistajilla kaksin ja jopa kolmikertaisesti suurempia

rakennuspaikkoja. Kiinteistöni  RA rakennuspaikan pinta-ala on n. 3000 m2, joka on huomattavan pieni ja lisäksi sijaitsee hyvin vaikeasti rakennettavassa paikassa.

Tältäkin osin on perusteltua sallia rantasaunan rakentaminen

rakennusaluetta laajentamalla. Tässä tapauksessa n. 8.000 m2,

mikäli RA alue halutaan yhdeksi kokonaisuudeksi. Kuntaliiton

ohjeistuksen mukaan RA alueen koko ranta-alueilla voi olla jopa

20.000 m2.

Vakiintuneeseen oikeuskäytäntöön voi tehdä poikkeuksia,

varsinkin silloin, kun saunarakennukselle ei varsinaiselta

rakennuspaikalta löydy maastollisten esteiden vuoksi

rakennuspaikkaa. Rakennusvalvonta on 2.1.2024 hylännyt

rakennusalueelle sijoitetun saunarakennuksen

rakennuslupahakemuksen. Rakennuslupaa haettiin jo

edellä mainitun 9.6.2022 suoritetun maastokatselmuksen

perusteella, jossa rakennustarkastaja kehotti sijoittamaan

saunarakennuksen rantaviivaan. Hylätty rakennuslupapäätös

osoittaa kiistattomasti, että varsinaiselle RA rakennuspaikalle ei

voi saunarakennusta sijoittaa. Päätöksessä on esitetty myös

muita virheellisiä perusteita, mm. rakennuksen käyttötarkoitukseen

liittyen, jotka edelleen todistavat virheellisestä viranomaistoiminnasta.

Saman kaltainen oikeustapaus on jo hiljattain käsitelty

korkeimmassa hallinto-oikeudessa, KHO:2021:137.

Yhteenvedossa ELY-Keskus toteaa, että rakennuspaikat

sijoittuisivat "Kätkytsalon kalliolle", M/luo alueelle.

Ensinnäkin on todettava, että kaavan mukainen

rakennuspaikkakin sijaitsee samalla "Kätkytsalon kalliolla" kuten

kaikki muutkin saaren 12 rakennettua lomakiinteistöä. Saari on

lähes kokonaan samaa luontotyyppiä ja ympäristöstään

erottuva metsälakikohde löytyy kiinteistöltäni saaren pohjoisen

rannan tuntumasta luontoselvityksen mukaisesti.

Osayleiskaavassa ei ole määritetty, että alueella olisi metsälain mukaisia luontotyyppejä, jotka estäisivät rakentamisen. Oikeuskäytännön mukaan määrittely on tehtävä ja alue rajattava kyseistä suojelutoimenpidettä varten. Tässä yleiskaavassa näin ei ole tehty. Edes maisematyölupaa ei M alueella ole edellytetty. 12 ha luo-merkintä on rajaukseltaan lain vastainen eikä sen rajauksella ole perusteita.

Kuten edellä mainittu, pohjoisen rannan lähettyviltä löytyy ainoa

kiinteistölläni oleva pienialainen metsälakikohde ja myös nimetty

kasvilaji, Kalliohatikka, joka voidaan sijoittaa kaavatekstin määritelmään "jokin muu" alle. Muita vastaavia tunnettuja esimerkkejä ovat mm. liitooravat ja viitasammakot. Kalliohatikka ei kuitenkaan ole suojeltu eikä uhanalainen ja sen varsinainen kasvupaikka on Suomen etelä- ja lounaisrannikot. Kasvin esiintymispaikoille ei kiinteistölläni ole suoritettu kasvia vaarantavia toimenpiteitä. Tehdyt toimenpiteet (tie ja rakentaminen) eivät luontoarvojen perusselvityksen mukaan ole vaarantaneet suojeltavia luontoarvoja, sillä toimenpiteille kohdistetuilla alueilla ei ole erityistä suojeltavaa arvoa. Poikkeamislupahakemuksen mukaisella saunan sijaintipaikalla ei esiinny mitään luonnon monimuotoisuuden kannalta suojelua vaativaa arvokasta luontotyyppiä.

Kunnan kanssa oli nimenomaisesti sovittu, että kunta kuulee

tarvittavat naapurit. Myöhemmin asian etenemisestä

tiedustellessani rakennusvalvonnan sihteeriltä kävikin ilmi, että

rakennustarkastaja oli estänyt naapurien kuulemisen vireille

panon ilman, että olisi tästä ilmoittanut poikkeamis- ja

rakennusluvan hakijalle. Tiedon saatuani ilmoitin kunnalle, että

hoidan itse naapurien kuulemisen. Kunnan toiminta viivästytti

merkittävästi lupaprosessia

Poikkeamislupapäätöksessä esittelijä nostaa esiin lyhennelmän

naapurien ja muiden osapuolien näkemyksistä. Kuultujen kiinteistönomistajien kielteiset lausunnot eivät pääosin liity

kuulemisen kohteeseen eli saunan sijoittamiseen M alueelle.

Viranomaispäätösten perusteluihin ei pidä kirjata asiaan

kuulumattomia naapurien tai muiden osapuolien esittämiä

mielipiteitä.

Valituksessa on annettu vastineet naapurien huomautuksiin.

 Vastine 1:

 "Poikkeamista ei perustella "rantastrategialla". Kyseessä on RA

 alueen omistajan kaavan mukainen oikeus rantasaunan

 rakentamiseen. RA alueelle ei ole rakennettu "rantavajaa" eikä

 kotaa. Lausuja sekoittaa asiaan maa- ja metsätaloutta palvelevat

 rakennelmat, jotka sijaitsevat muualla 10 ha metsätilalla. Näille

 ei ole rakennuslupavelvoitteita ja niitä koskee ilmoitusvelvollisuus.

 Metsätien teko maa- ja metsätalousalueella ei vaadi

 lupia. Metsätien (traktoripolku) rakentaminen ei ole vaatinut

 mitenkään poikkeuksellisen suuria maansiirtotöitä eikä se ole

 vaarantanut luonnon monimuotoisuutta. Kiinteistön omistajalla

 on oikeus käyttää kiinteistöllään olevaa metsätietä kaikkeen

 lailliseen kulkemiseen. Tulevaisuuden suunnitelmat

 mahdollisesta alueen lisärakentamisesta ja niiden kaavallinen

 toteutettavuus selvitetään aikanaan, mutta ne eivät liity nyt

 haettuun rantasaunan poikkeamislupaan. Todetaan vielä

uudelleen, että naapurin kanssa on heidän allekirjoittamansa suostumus rantasaunan sijoittamiselle juuri

 poikkeamislupahakemuksessa osoitettuun kohtaan."

 Vastine 2:

 "Osayleiskaava ei kiellä sivusuuntaista siirtymää muilta kuin

 vakituiseen asumiskäyttöön tarkoitetuilta rakennuksilta (AP).

 Hyvän rakentamistavan toteutuminen voidaan todeta vasta

 rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen. Tiepohjat/urat ovat

 lainmukaisia. Ne eivät ole myöskään luvanvaraisia. Kulkemisen

 ohjaaminen yhdelle tieuralle ehkäisee myös suojelua vailla

 olevien luonnonarvojen heikentymistä. Tämä periaate on

 voimassa myös kansallispuistoissa. Mitään ennallistamistarvetta

 ei ole todettu.

 Kiinteistön yhdelle lomarakennusoikeudelle haetaan siihen

 kuuluvaa lupaa rantasaunan rakentamiseen eikä suinkaan useita

 rakennuspaikkoja lisää. Naapurin kuulemisessa ei ole kyse

 suostumuksesta, vaan tiedottamisesta ja mahdollisuudesta tulla

 kuulluksi."

 Vastine 3:

 "Vuokrauskäyttöön pääosin suunniteltu saunarakennus ei vaadi

 kaavamuutosta RM alueeksi eli matkailukäyttöön. Se ei siis ole

 nykyisen kaavan vastainen. Esimerkiksi Lomarenkaan kautta

 vuokrattavat loma-asunnot, yli 4000 kappaletta, ovat pääosin

 yksityisten vuokralle antamia ja sijaitsevat RA alueilla, mikäli

 alueella on yleiskaava. Sysmässä toimii ammatillisia

 lomamökkivuokraajia, joiden lomarakennukset eivät sijaitse RM

 alueilla. Tässä tapauksessa rantasauna on myös osittain omassa

 käytössä. Jokaisella lomarakennuksen tai saunan omistajalla on

 oikeus vuokrata kiinteistönsä rakennuksia naapurin tai muun

 osapuolen vastustuksesta huolimatta. Rakennusalueen

 ulkopuolelle rakentaminen ei ole lähtökohtaisesti tavoite, vaan

 poikkeaminen perustuu tässä tapauksessa maastollisiin syihin ja

 velvollisuuteen noudattaa lainsäädännössä esitettyjä muita

 vaatimuksia rakentamiselle. Rakennusvalvontaviranomainen ei

 ole esittänyt rakentamisalueelta rantasaunalle paikkaa, joka

täyttäisi vaatimukset. Näin ei ole myöskään lausunnon antaja tehnyt."

 Metsätilalle suoritetut toimenpiteet eivät liity rantasaunan

 rakentamiseen liittyvään poikkeamislupakäsittelyyn. Voidaan

 kuitenkin todeta, että rakennustarkastajan kanssa on sovittu,

 että jo rakennetuista metsätalouden rakennuksista, jotka

 sijaitsevat kaukana RA alueesta (kevytrakenteinen kalustovaja 15

 m2 ja kevytrakenteinen taukotila/kota 13 m2) tehdään

 toimenpideilmoitukset. Metsätieyhteyden saa rakentaa M/luo

 alueelle, kunhan se ei vaaranna metsälain tai jonkin nimetyn

 luonnon monimuotoisuuden kannalta tärkeän lajin

 elinolosuhteita. Asiasta on olemassa biologin lausunto ja

 luontoarvoselvitys.

 Toisesta lomarakennuksesta (RAK 2) on tehty erillinen

 poikkeamislupahakemus saman aikaisesti saunan

 poikkeamislupahakemuksen kanssa.

 Suunniteltu saunarakennus ei ole toinen lomarakennus.

 Sen kerrosala on suunnitelman mukaisesti 35,5 m2 ja

 kokonaisala 35,5 m2. Pohjanala sisältäen katetut osat (35 m2) on

 70,5 m2. Suurin sallittu kerrosala on 35 m2, joten kyseessä on

 tavanomainen vähäinen ylitys tai vaihtoehtoisesti rakennusta voi

 hieman pienentää rakennuslupaa haettaessa.

 Tulee myös huomioida, että poikkeamislupahakemuksessa ei

 tarvitse olla lopulliset pääpiirustukset, vaan luonnokset riittävät.

 Poikkeamislupahakemuksen suunnitelmia ei siis pidä arvioida

 "lopullisina" vaan tarvittavat tarkennukset tehdään

 rakennusluvan hakuprosessin yhteydessä (ks. edellä mainittu

 rakennustarkastajan 16.6.2022 päivätty ohje Lupapisteessä, s.

 4). Näin ollen tie- ja lupajaokselle ei ole syytä perustella kieltävää

 kantaa hakemuksen suunnitelmien asiaankuulumattomilla

 yksityiskohdilla, kuten pinta-alojen desimaaleilla.

 Yli 25 m etäisyydellä rantaviivasta sijaitsevilla saunoilla ei ole

 rajoitusta pohjan alan (katettu ala ilman räystäitä) suhteen,

 joten niissä voi olla suhteessa paljonkin katettua kuistia

 verrattuna 10-25 m etäisyydelle sijoittuviin saunarakennuksiin.

 Avoterassille, joka vastaa tässä lähinnä piha-aluetta ja kulkutietä,

 ei ole pinta-alaan liittyviä rajoituksia. Rakennusjärjestyksen

 mukaan (LIITE 10) saunarakennuksessa on oltava 1/3 varsinaista

 saunatilaa (sauna, pesuhuone ja pukuhuone) ja loput 2/3 voi olla

 saunatupaa. Mikäli saunatuvan osuus on 2/3 suurempi, on

 rakennus luokiteltava lomarakennukseksi. Tässä tapauksessa

 rakennuksesta on 1/3 saunatilaa, joten rakennus on

 saunarakennus. Saunatuvassa saa olla kalustusta, kuten pöytiä ja

 tuoleja sekä luonnollisesti takka, joka on varsin yleinen

 saunarakennuksissa ja tilaa kutsutaankin usein myös takkatuvaksi.

 Saunarakennus ei hakemuksen suunnitelman mukaan sijaitse yli

 200 m päässä lomarakennuksesta, vaan alle 130 m etäisyydellä.

 Mittaukset, jos niihin vedotaan, tulee suorittaa alustavasti

 maanmittauslaitoksen aineiston (karttatietojärjestelmä)

 perusteella ja oikeusvaikutteisesti maastossa asianmukaisilla

 mittausvälineillä merkittyjen mittauspisteiden välisinä

 etäisyyksinä ja pinta-aloina.

 Koska kyseessä oleva rakennus täyttää saunarakennukselle

 asetetut määritykset, se ei muodosta toista

 lomarakennuspaikkaa. Rantasaunarakennus sijaitsee myös

 kiinteistön uima- ja venerannan tuntumassa, joten se kuuluu

 samaan lomanvietto- ja oleskelualueeseen, toisin sanoen pihaja

 kotirauhan piiriin. Lomarakennuksen ja hakemuksen mukaisen

 saunarakennuksen välillä on myös jo olemassa esteetön

 kulkutie. Saunarakennuksen sijaintipoikkeamaa ei perustella

 rakennuspaikan "parempien ominaisuuksien" perusteella, vaan

 se on maaston ja muiden lupavaatimusten pakon sanelema

 omalla maalla sijaitseva rakennuspaikka.

 Rantaosayleiskaavassa on epäilemättä virheitä. Kiinteistön RA

 paikka on maastollisesti vaikea. Sinne on ollut pakko rakentaa

 rakennuskoneilla kuljettava tieyhteys saaren/kiinteistön

 itärannalta. Varsinaiselle rakennuspaikalle ei ole jyrkän

 rantaviivan ulottuvan rinteen vuoksi mahdollista rakentaa

 rantasaunaa. Kaavamuutosta ei kaavatekstin mukaan tarvita,

 koska RA paikan sivurajojen siirtäminen on mahdollista, kuten

 takarajankin.

 Poikkeamislupakäsittelyssä on ollut kyse pääasiassa rantasaunan

 sijoittumisesta RA alueen ulkopuolelle.

 Rakennusvalvontaviranomainen (tie - ja lupajaosto) on laajasti

 perustellut kielteistä kantaansa vasta myöhemmin

 rakennuslupakäsittelyssä ratkaistaviksi tulevilla yksityiskohtaisilla

 itse rakennuksen suunnitteluun ja asiattomilla

 käyttötarkoitukseen liittyvillä argumenteilla.

 Poikkeamispäätöksen viimeisellä sivulla kerrotussa

 valitusosoituksessa tulee kertoa myös sähköisestä

 valitusmenettelystä, eikä tarkoitushakuisesti jättää tärkeintä

 toimitustapaa mainitsematta.

 Hämeen ely-keskuksen lausunto:

Alueella on voimassa Päijänteen yleiskaavan muutos 2013, joka on saanut kokonaisuudessaan lainvoiman vuonna 2015. Asemapiirroksessa esitetyt lomarakennus ja sauna sijoittuvat yleiskaavan maa- ja metsätalousalueelle (M). Alueen metsänkäsittelyssä on noudatettava kulloinkin voimassa olevia

 ranta-alueita koskevia metsänhoitosuosituksia. Maa- ja

metsätalousalueelta rakennusoikeus on maanomistajakohtaisesti siirretty AP- ja / tai RA-alueille.

Kaavassa kiinteistöllä on yksi (1) ohjeellinen loma-asuntoalueelle (RA) sijoittuva rakennuspaikka (rakenteilla oleva vuokramökki). Kaavamääräys: rakennuspaikalle saa rakentaa loma-asunnon, saunan ja talousrakennuksia. Rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla enimmillään 7 % rakennuspaikan pinta-alasta, kuitenkin enintään 500 k-m².

Kiinteistö kuuluu sen itäosaa lukuun ottamatta luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeään alueeseen (luo). Kuvaus: Mahdollinen metsälain 10 §:n tai luonnonsuojelulain 29 §:n mukainen kohde tai joku muu ympäristö- tai luonnonarvoiltaan merkityksellinen kohde. Kasvillisuutta tai maaperää ei saa käsitellä siten, että alueen (luo-kohde Kätkytsalon kalliot) luonnonarvot vaarantuvat. Alueen rakennusoikeus on tilakohtaisesti siirretty AP-, RA- ja AM-alueille.

Päijänteen yleiskaavan muutoksessa 2013 kiinteistölle 781-416-4-2021 on osoitettu vain yksi rakennuspaikka. Poikkeamisella kiinteistölle muodostuisivat uudet rakennuspaikat saunalle ja toiselle

lomarakennukselle. Uudet rakennuspaikat sijoittuisivat Kätkytsalon

kalliolle, yleiskaavan M- / luo-alueelle, jolta rakennusoikeus on siirretty pois.

Hämeen ELY-keskus ei puolla kiinteistölle 781-416-4-2021 haettua

poikkeamista saunan eikä vapaa-ajan asunnon osalta. Haettu poikkeaminen ei täytä maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettuja

edellytyksiä.

Poikkeaminen ei saa (MRL 173 §):

1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;

2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; eikä

3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista.

Rantarakentamisen sijoittuminen ja määrä on ratkaistu oikeusvaikutteisella yleiskaavalla ja se perustuu maanomistajien tasapuoliseen kohteluun. Rakennuspaikan laajentaminen ja rakennuspaikkojen lisääminen yksittäiselle maanomistajalle vaarantaa maanomistajien tasapuolisen kohtelun ja aiheuttaa siten haittaa kaavan toteuttamiselle.

Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan itsenäinen saunarakennus

tulkitaan yhdeksi rakennuspaikaksi. Yleiskaavan perusteella

rakennuspaikalle saa rakentaa yhden loma-asunnon. Toisen loma-asunnon rakentaminen ei ole poikkeamisluvalla mahdollista.

Kunnan rantarakentamisen strategia on kunnan laatima tavoite, joka ei sivuuta voimassa olevaa maankäyttö- ja rakennuslakia ja sen vakiintunutta oikeudellista tulkintaa. Ranta-alueiden maankäyttöön liittyvien uusien tavoitteiden toteuttamisen mahdollisuudet tulee tutkia päivittämällä yleiskaava, jolloin muiden rantasuunnittelun kysymysten ohella myös maanomistajien tasapuolinen kohtelu voidaan turvata.

Valmistelija Nimi: Tapio Tonteri

 Tehtävänimike: Rakennustarkastaja

 Puh: 044 713 4534

 Email: etunimi.sukunimi@sysma.fi

Päätösehdotus Tie- ja lupajaosto katsoo, ettei valituksessa ole esitetty sellaista, minkä johdosta päätös tulisi muuttaa. Pyydetään hallinto-oikeutta pitämään päätös voimassa.

Rakennusvalvonnan näkökulmasta rakentaminen ilman asianmukaisia lupia ja kun luvan saanutta rakennusta ei rakenneta luvan mukaisesti, vaan aletaan vaatia käyttötarkoituksen muutosta vastoin rakennuslupaa, vie luottamusta asioiden hoitoon. Valittaja on hakenut luvan lomarakennukselle ja haettuun paikkaan se on myönnetty. Viranomainen ei ole sitä väkisin siihen myöntänyt.
Viranomaisen tehtävä on katsoa, muun muassa, että kaavaa noudatetaan. Rakennuslupa on myönnettävä, jos se on kaavan ja muiden määräysten mukainen. Viranomaista ei voi millään tavalla syyllistää siitä, että se on rakennusluvan myöntänyt johonkin paikkaan.

Valittaja on ostanut tilan vuonna 2018 kaavan vahvistamisen, vuoden  2015 jälkeen ja hän on silloin tiennyt jo ostaessaan mitä ja mihin saa rakentaa. Hän on myös tiennyt rakennuspaikan koon ja kaavassa olevan luo- alueen, rakennusmestarikoulutuksensa ansiosta. Hän ei voi perustella poikkeamislupavalitustaan oman rakennuspaikan pienuudella tai toisten Kätkytsalon rantarakennuspaikkojen suuruudella. Kaavamuutos tarvitaan kaavan rakennuspaikkojen muuttamiseen tai siirtämiseen.

Valittaja on neuvotellut kolmen eri rakennustarkastajan kanssa ja kenenkään kanssa hän ei ole löytänyt saunarakennukselle sijaintia. Paikkaan johon hän sitä haki, on itsekin sitä mieltä, että tulvavesien, jään liikkeiden vuoksi ym. sitä ei olisi siihen pitänyt myöntää. Tällaisessa tilanteessa vaaditaan viranomaiselta tasapuolista ja harkintakykyistä päätöksentekoa. Tilannetta kuvaa hyvin asemapiirros RAK-3, jonne on piirretty lomarakennus RAK-2. Tätä rakennusta ei ole tuohon paikkaan rakennettu, eikä sille ole haettu lupaa. Rakennus on haamurakennus, jolla pyritään vain sekoittamaan lupa- ja valituskäsittelyä.

Vireillä ovat siis lomarakennus RAK-1, joka on kaavan RA-alueelle rakenteilla, sen eteen on haettu saunarakennukselle poikkeamislupaa, joka on hylätty. Suoraan lomarakennus RAK-1:n taakse on haettu lomarakennusta, joka on myös valituksena tämän asian kanssa samanaikaisesti hallinto-oikeudessa käsittelyssä. Tämä valitusasia koskee rantasaunaa RAK-3.

Valituksen alainen lupapäätös on käsitelty ilman viivästyksiä ja rakennustarkastaja on itse ottanut yhteyttä hakemuksesta puuttuvaan naapuriin, että hänen kuulemisensa saatiin suoritettua. Sen jälkeen hakemus käsiteltiin siitä huolimatta, että hakemukseen jäi puutteita.

Rakennusvalvonta tulkitsee lakeja hallituksen esitysten ja ennakkotapausten mukaan kaikille tasapuolisesti, eikä kenenkään luvanhakijan eduksi pelkästään. Hallinto-oikeus ratkaisee onko tässä tapauksessa hakijan etu mennyt yleisen edun edella ja hakemus olisi pitänyt myöntää.

Hämeen ely-keskuksen lausunto on pyydetty MRL 173 § 3 ja 4 momentin mukaan.

Kaava sallii rakennuspaikan RA ulottamisen 100 metriin rannasta. Mutta Matti Nikupeteri on tarkalleen ottaen lausunut 16.6.2022: Rakennusluvalla muodostuva rakennuspaikka mennee kaavan rajausten ohi eli rakennusoikeus lasketaan tästä laajemmasta vaitoehdosta. Tämä tarkoittaa Nikupeterin mukaan sitä, että asemapiirros on vahvempi kuin tässä tapauksessa rantayleiskaava ja kun asemapiirroksella laajennetaan kaavan mukaista rakennuspaikkaa, asemapiirrosta noudatetaan ja siitä lasketaan rakennuspaikan rakennusoikeus. Tätä periaatetta on noudatettu myös muissa ranta-asemakaavoissa. Tässä tapauksessa muodostuu toinen täysin erillinen rakennuspaikka, jonka voi erottaa omaksi rakennuspaikakseen.
Nykyisen rakennustarkastajan mielestä tässä tapauksessa RA-alueen takarajaa voi erityisestä syystä (maaston muodot) laajentaa M-alueelle, mutta rakennuspaikkoja on jäätävä vain yksi. Nykyisen rakennustarkastajan mielestä tuo Nikupeterin periaate loukkaa rannanomistajien tasapuolista kohtelua ja on siinä mielessä väärä. Matti Nikupeteri toimii maankäytön suunnittelijana Sysmässä.

Mikäli kaavatekstiä, ranta-alueelle sijoittuvien RA- ja AP-alueiden takarajoja voidaan erityisestä syystä laajentaa M-alueelle enintään 100m etäisyydelle rantaviivasta kuitenkin siten, että AP-alueiden sivurajojen välistä leveyttä noudatetaan, tulkitaan siten, että RA-alueiden sivurajoja ei tarvitse noudattaa, niin MRL:ia tulee noudattaa. MRL 72,1 §:ssä sanotaan meren tai vesistön ranta-alueeseen kuuluvalle rantavyöhykkeelle ei saa rakentaa rakennuskohdetta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakentamisluvan myöntämisen perusteena. Yleiskaavassa ei ole osoitettu rakennusoikeutta haettuun paikkaan.
Hakija on perustellut hanketta sillä, että rakennuspaikkaa laajennetaan sivusuunnassa. Tällöin sovelletaan MRL 72,3 §:n 4 kohtaa eli saunarakennus (talousrakennus) voidaan rakentaa edellä mainitun pykälän estämättä, kunhan se sijoitetaan asuinrakennuksen kanssa samaan pihapiiriin. Valittajan mukaan sauna sijaitsee 130 (oikeasti noin 200) metrin päässä rakenteilla olevasta lomarakennuksesta. Ei siis lähelläkään pihapiiriä.

Viranomainen on tulkinnut saunan lomarakennukseksi lähinnä sen koon puolesta, mutta sijainnillakin on tulkintaan vaikutus. Valitusta perustellaan sillä, että varsinaiselle rakennuspaikalle ei voi saunarakennusta sijoittaa. Nykyinen rakennustarkastaja on osoittanut paikan saunalle kaavan mukaiselta RA- paikalta, mutta se on valittajan mukaan liian kaukana rannasta.

Valituksessa on vedottu korkeimman hallinto-oikeuden päätökseen KHO:2021:137. Tuo päätös ei ole verrannollinen tähän, koska siinä sauna on rakennettu kaavan mukaiselle rakennuspaikalle. Paremmin tähän sopii KHO:n ennakkoratkaisu KHO:2004:48:
Hakemuksessa on kyse niin sanotun grillikodan rakentamisesta sellaisen tilan rantavyöhykkeelle, jolla ei yleiskaavan mukaan ole rantarakennusoikeutta. Hankkeessa ei ole kysymys maa- ja metsätalouden harjoittamista varten tarpeellisesta rakentamisesta. Grillikodan koon, laadun ja pystytystavan vuoksi on selvää, että se on tarkoitettu paikallaan pidettäväksi ja että se ominaisuuksiensa vuoksi edellyttää viranomaisvalvontaa erityisesti maisemaan, viihtyisyyteen ja ympäristönäkökohtiin liittyvistä syistä. Asia olisi siksi tullut käsitellä rakennus- tai poikkeamislupamenettelyssä. Jos paikalla olisi rantarakennusoikeus, toimenpideilmoitus voi riittää. Mikäli rantasauna rakennetaan paikalle, jossa on rakennusoikeutta rantasaunalle, se voidaan myöntää. Jos rantasauna halutaan rakentaa paikalle, jossa ei ole rakennusoikeuttaa, siitä käytännössä tulee lomarakennus, joka muodostaa oman erillisen rakennuspaikan. Kun rantayleiskaavassa rakennuspaikat on jaettu kaikille tasapuolisesti, uuden rakennuspaikan luominen on yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista.

Vaikka kaavassa ei ole edellytetty maisematyölupaa, tulee kaavan luo- merkintää luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue noudattaa. Merkinnän mukaan kasvillisuutta tai maaperää ei saa käsitellä siten, että alueen luonnonarvot vaarantuvat. Kun 3-4 metriä leveä tieuralta on 10-20 cm:n syvyydeltä kaivettu kaivinkoneella pintamaa pois, tie- ja lupajaoston mielestä luonnonarvoja on vaarannettu. Edelleen merkinässä sanotaan alueen rakennusoikeus tilakohtaisesti siirretty AP-, RA- ja AM-alueille. Tuo tarkoittaa sitä, että luo-alueella ei ole rakennusoikeutta lainkaan. Todettakoon, että luo-alueen ympärillä on maa- ja metsätalousvaltaista aluetta M, jossa todetaan muun muassa, että
alueen rakennusoikeus on maanomistajakohtaisesti siirretty AP ja/tai RA alueille. Tämä tarkoittaa, että M-alueella ei ole rakennusoikeutta lainkaan.

Todettakoon, että lomarakennuksen rakennuslupapäätöksessä 21-0010-R on todettu: Ennen loppukatselmusta kaavan luo-alueella olevat työmaa-aikaiset yhteydet ja muut rakenteet tulee ennallistaa. Ennallistamissuunnitelma tulee hyväksyttää kunnan ympäristönsuojelutarkastajalla ja hänen tulee osallistua loppukatselmukseen.

Kunta kuulee pyydettäessä naapurit, mutta jos hakemuksesta on puuttunut olennaisia tietoja, naapureita ei ole pystytty kuulemaan. Vieläkin asemapiirroksessa näkyy lomarakennus, jolle ei ole haettu lupaa, eikä sitä ole rakennettu. Jos viranomainen ei saa selkeää hakemusta mille ja mihin haetaan lupaa, niin naapureiden kuuleminen on mahdotonta.

Kun naapuri huomauttaa hankkeesta, niin ne tulee kirjata ja ottaa huomioon lupapäätöstä tehtäessä.

Valituksessa on vastattu naapurien huomautuksiin.

Kalustovajan ja grillikodan lupa-asia on vireillä ja niistä tehdään aikanaan päätös.

Kun poikkeamispäätöksen perusteella haetaan rakennuslupaa, poikkeamispäätöksestä ei voi enää vähäisesti poiketa. Kaikki poikkeamiset tulee olla poikkeamispäätöksessä käsitelty. Kun poikkeamispäätöksen liitteenä ovat suunnitelmat, niiden pohjalta poikkeamispäätös tehdään. Muussa tapauksessa rakennuslupavaiheessa sanotaan, että poikkeamispäätöksessä on ollut piirustukset mukana ja sen mukaan halutaan rakentaa.

Sysmän rakennusjärjestyksessä on rajattu katetun saunarakennuksen kuistin osuus 40 m2 (pohjapinta-ala) ja kerrosalaa saa olla enintään 35 m2. Saunaosaston ja tuvan välissä on takkatila, jossa ei ole 30 % avointa seinää, eli tämä lisää rakennuksen kerrosalaa. Kun tähän lisätään vielä katettu terassi, avoterassi ja sijainti, rakennusta ei voi pitää saunarakennuksena vaan lomarakennuksena.

Saunarakennuksen etäisyys lomarakenuksesta on mitattu hakemuksen liitteenä olevasta asemapiirroksesta RAK-3. Tuohon asemapiirrokseen on rantasauna merkitty RAK-3 ja nyt rakenteilla oleva lomarakennus kaavan mukaiselle RA-paikalle on merkitty RAK-1. Asemapiirroksesta mitattuna näiden rakennusten väli on noin 200 metriä. Kun valituksen mukaan kaavan mukaista rakennuspaikkaa laajennetaan, tästä rakennuksesta etäisyys tulee mitata.
Asemapiirrokseen on piirretty lomarakennus RAK-2, jolle ei ole haettu rakennuslupaa, sitä ei ole rakennettu paikalle ja tästä haamurakennuksesta on etäisyys rantasaunaan noin 130 metriä. Joka tapauksessa haettu saunarakennus on pihapiirin ulkopuolella.

Poikkeamispäätöksen valitusosoitukseen on lisätty sähköinen valitusmenettely.

Päätös Tie-ja lupajaosto hyväksyi ehdotuksen. Korjattiin kirjoitusvirhe, lomarakennus saunarakennukseksi.